（本文写于2000年11月23日，依据当时情形而写。文章观点仅供参考。）
那天去到一位朋友家，言谈间谈起我的文章，他说我现在写的文章叫“心情文章”。虽然彼此久未联系，他大致也知道我在做些或是想些什么。对于朋友给我的文章所封的这个名词，我倒是觉得有些新奇。但转念一想，也不禁哑然失笑了。我何尝不知道，我的文章早已偏离“理财”的轨道，越滑越远了。而我似乎一下子也收不住心，回归到正题上。文章写到今天，我也开始有些迷失方向，不知道该何去何从了。
但无论怎样，今次的这篇文章，我还是老老实实写点“言之有物”或是“有用”的东西吧。
我想讲的是关于土地分割(Subdividing)这方面的问题。相信在买房的过程中，很多人都对“有分割潜力”的房子感兴趣。即一块土地，除了有栋房子可供我们自住外，前面或后面还可再分割出来一块（甚至几块)地出来，人们要么卖掉这块地，要么在这块地上建栋新房子。建好后，自住也好，买掉也好，以便充分挖掘其潜力，或是个人享受，或是赚取利润。那么，分割土地究竟涉及那些步骤或程序，其费用又是多少呢？
一般而言，土地分割可分为以下四个阶段：
1.咨询和准备工作阶段
如果你想得知你的土地是否有分割潜力的话，你可与本地Council的工作人员联系，向他们查询分割土地的基本要求。一般而言，Council对可分割的土地都有个最低面积的要求，通常在400-700平方米之间，取决于所在的区域。当然，低于这个标准，有时也是可以通过的。另外，如果要分割的地位于屋子后面的话(Back Section), Council对车道的宽度也有一定的要求。
如果看起来你的土地是可以分割的话，那么此时你便可以与注册的测量师(Registereal Surveyor)联系了。如果没有相识的测量师，你可在黄页广告“Surveyors-Land”一栏中找到。在选择及确定测量师时，你必须明确地知道双方各自该做些什么，及相关的费用等。
而与此同时，你最好征询你的律师的意见，查询任何可影响到土地分割的法律方面的问题。例如，是否需要类似“easement”方面的条款，以便你的排水管道可经过邻居的后院？又或者在新分割出来土地的地契上，是否要放任何“covenants”条款，以便对新的买主有所规定或约束，从而保护你自己的利益？
另外，如果要分割的土地很倾斜、陡峭或是其它方面不规则的话，又或者排水系统较差的话，你还必须提供一个engineer’s report，即工程师的报告。
总之，在这个阶，你应初步与以上各类人员接触，有个大致的蓝图。
2.Council报批阶段
在这个阶段，测量师将公为你准备一份计划书和图纸，并报Council审批。如果这个计划书合符Council的区域规划标准(District Plan)的话，一般而言，Council的工作人员便可授权批准。如果你的计划书，不符合Council的标准话，你或许最后仍可得到批准，但其过程将会复杂化，并牵涉有关人员的正式听证(a formal hearing)。当然，如果你的计划书仍被拒绝的话，你还可到Enviroment Court上诉。
即便你的计划书和图纸获得批准，通常而言，Councuil仍会加诸一些条件，例如，你必需铺一条新的车道，安装新的排水系统等，且必需满足一定的财务义务，如缴纳reserves fund。
3.各类工作正式进行阶段
此时，你的测量师将会画出一个测量图，以便迟些申请两块地的地契。如果你有贷款的话，你自己与律师将同时与银行联络，安排重组贷款及注册抵押新的地契给银行等事项。与此同时，你可安排相应的工人开始铺设车道，安装下水管等，以便满足先前Council所提的各项要求。
4.验收阶段
当你按照Council的要求，把各项工作（如车道、水管等）做好后，Council职员将会进行审查，确保他们所提的各项标准都得以满足。如果一切合符条件的话，Council将在测量师的计划昼上，签署同意字项，并报送土地局(Land Information New Zealand)。一旦土地局确认各项资料手续齐全的话，一切便正式同意了。此时，你的律师将会把新的计划书存款放土地局的Land Title Office，并正式颁发两个新的地契－－新分割出来土地的地契及剩下那块土地的地契。而整个土地分割过程便正式宣告结束了。
那么这整个过程牵涉的费用又将是多少呢？根据纽西兰消费者杂志，其费用大致如下（注意，这只是个indication或guide而已，实际费用可能高过或低过这个标准）：测量师费用$4000-$5000；律师费$1000-$2000；供水、排水、管道等费用$2000-$5000；铺设车道费用，约$5000；组织电或能源费用约$1000；Council费用约$1000；向Council按一个百分比缴付的新的土地的reserve fund约$2000-$5000，在奥克兰一些地区甚至超过$8000；土地局(Land Information New Zealand)费用约$1000。以上各项费用加起来，轻易地便到$20,000至$30,000了。
由此可见，土地分割，是项颇费时间（通常四至六个月）与金钱的工程，并非我们想象的轻松及便宜。所以从事这项工作，并不是我们每个人所能承受及胜任的，往往取决于我们的胆识、财力、组织及沟通能力、各方面的配合、耐心、甚至运气。这也就是为什么有人赚钱，有人不赔不赚，有人亏钱了。人们都是在用自己的亲身经历来获取经验及吸取教训的。只是，不试的话，我们便无从知道了。赚钱固然值得高兴，亏钱也不必太过悲伤，希望下次能做好。
最后，谨以我喜欢的一句话结束此文，那便是“贫穷时不消极，富贵时不迷失”。
