（本文写于2000年2月10日，依据当时情形而写。文章观点仅供参考。）

老客户陈小姐来电话，说她买了一间银行。恭喜她之余，在电话的两端我们都会心地笑了起来。我当然知道陈小姐并非真正买了一间银行，而是那间银行出售其所占用的商业楼宇，由拥有楼宇本身变为租用。陈小姐从银行手上买下了这幢楼宇，银行成为了陈小姐的租客。

做 Fish & Chips 生意的林先生一直是每月缴付租金给拥有这个店面的东主，几年下来生意都相当不错，林先生也打算长久做下去。算了笔帐，林先生发觉如果自己把这个店面买下来的话，支付给银行的利息不会比租金多多少。于是林先生便问东主是否愿意出让这个店面？刚好东主另有发展，于是交易顺利完成。林先生由原来支付租金给店主，到现在付租金给自己，钱数虽然差不多，性质却完全不一样。除了生意外，现在店面本身也是自己的了，不用担心以后东主加租或不予续约，非常有安全感。就算将来不再做生意，也一样可把店面租给他人，自己收租便是。林先生这一举真是生意、投资两不误。

以上两个例子只是想说明，除了我常在报上所写的住家投资(Residential Property Investment)外，商业楼宇投资(Commercial Property Investment)也越来越开始受到人们的注目。一般而言，住家投资多为私人用途，即你买一幢房出租给别人住。商业楼宇投资多为商业用途，即你买一幢商业大楼或一个工厂、或一个店铺出租给商家做生意之用。今期这篇文章主要探讨一下，商业楼宇投资较之住家投资究竟有哪些好处，又究竟有哪些不理想之处。

一般而言，好处如下:

1、商业楼宇的回报率一般比住家高。10%-14%的回报率往往不足为奇。这当然与租客负责支付地税与保险有关。反观住家投资，有个8%或9%的回报率就相当不错了，且地税与保险都是由房东支付。

2、商业楼宇的租约经常一签便是好几年，这样你至少几年之内不用再找租客。不像住家投资，有时租客住几个月甚至更短就不住了，重新寻找租客往往烦不胜烦。

3、商业楼宇都有正式的租约(Lease Agreement)，一切按合同办事。住家投资就算也有租房条约(Tenancy Agreement)，执行起来并非易事。租客交不起租，有时真是一点办法也没有。纽西兰法律使管理住家租客比商业租客要难很多。例如，如果住家租客不交租的话，根据合约，房东至少要等十个工作日才可采取行动。但商业租客只要几天不交租，房东便可立即行使租约中所赋有的权力，包括可以换锁(这样租客便进不了门，做不了生意)，变卖租客的动产(例如桌椅、计算机及一切生财工具)。这在住家租客中简直是不可能的。你稍微动一下住家租客的毫毛，就算你有理也变无理了。

4、商业租客会更好地照看物业，因为只有维持整洁、干净的环境，才对他们的生意有好处，这与他们的自身利益是息息相关的。反观住家租客，反正房子不是自己的，又不必对外开放，所以有时不是很爱惜房子。

列出以上商业楼宇投资的好处，下面自然是讲其不好之处了。

1、商业楼宇的空置率有时是很高的。有相当数量的商业楼宇，几个月甚至几年都租不出去。因为商业租客往往有其特别的需要，例如做饮食业的租客与做卖衣服的租客，对店面的要求便大不一样。相反，住家租客就不存在这个问题，一个房子只要有厨房、卧室、浴室等就差不多了，任何房子都是可以住的。很少有听说住家几年都租不出去的事，一时半会儿租不出去，往往是因为租金偏高的原因，降低二十块、三十块租金保证有人要租。但商业楼宇即使你把租金下调50%，也往往无人问津。

2、当生意不景气时，做生意所受的影响自然是首当其冲，生意不好或失败，人们撤离商业楼宇和店铺，新的租客又找不到，楼宇店铺便空了起来。但经济不景气，无论如何人们还是要住在某个地方(everyone has to live somewhere)，所以住家投资的风险要低过商业楼宇投资。

3、商业楼宇投资的资本大，因为银行最多祇借60%－65%，客户本身要拿出35%－40%的首期。而对住家投资，银行的贷款可高达95%（前提是收入满足银行条件)。另外，商业楼宇贷款利率也高过住家贷款。

4、对大多数人而言，人们对住家投资还是有一定经验的，不至于买得太偏离市场价。相反对商业楼宇投资，人们往往不知道从何下手，到底该看些什么?注意些什么？怎样个比较？往往不是很有信心和经验。

总之，住家投资与商业投资各有其优势。建议各位客户根据自身的财力、投资需要、及对风险的承受能力，做出适合自己的选择。a