上期我写了“买者当心”，这期我想谈谈卖房子要留意的问题。总的来讲，卖房要担心的地方比买房要少得多。卖方在大多数情况下没有责任向买方说明房屋在产权和质量上的问题，但根据目前流行的标准房屋买卖合约（由纽西兰地产协会和奥克兰律师协会审批），卖方必须对建筑的合法性、地税及水电费等作出某些保证，买方也有权对产权提出某些要求。根据法律，卖方和经纪人不得对买方误述、误导和欺骗。

1.产权

如果卖方的产权有瑕疪，买方可要求卖方消除之。如果卖方不愿消除，买、卖任何一方都有权取消合约。当然，买方也可以选择接受产权瑕疪并履行合约。

2.建筑

如果卖方在拥有该房产的时期内，自己本人或允许他人（如租客）对房屋建筑作出结构性的修改或增加，那么卖方一定要取得地方政府的许可，否则买方可要求卖方取得许可或进行赔偿，即使是在交屋之后。如果出售的是商业性建筑或是多楼层建筑的一部分，卖方还必须保证该房屋有Warrant of fitness (WOF)。

在Cross Lease和Unit title的产权下，某些建筑方面的改动即使不需取得地方政府的许可，可能仍需取得Cross Lease的另一方或Body Corporate的许可。

否则买方可在交屋前提出要求或在交屋后提高赔偿。注意，“结构性的改动”在Cross Lease和Unit title的产权下可能并非读者想象的是一种较大的改动，一些小的变动也可以成为需要得到许可的对象。

3.物品

卖方有责任保证在交屋时，将列入合约中的物品转交给买方，而且其状况必须与签约时的基本相同。如有缺失，买方仍须按合约交接房屋，但可同时提出赔偿。在签约前，卖方或经纪人如果对物品的状况没有把握，就不要对买方作出任何质量保证。

4.地税及水电费

卖方有责任将上述税、费缴至房屋交割日

5.房客

如果你的房子正在整栋出租，你在签约出售前一定要搞清楚在交屋之日你是否可让房客搬出。如果买方不在乎房客，自然没有问题，但也要在合约上写清。如果买方要求空屋，而你的租约又是长期的，那么你一定要先与房客协商解决后再与买方签约。如果房客与你没有定期租约，你也要根据规定的通知期给足通知。否则到了交屋之日你的房客还没有走，你说不定就要支付买方的Motel的钱了。

6.误述（Misrepresentation）或误导、欺骗（Misleading or deceptive conduct）

在多数情况下，卖方或经纪虽没有责任向买方作出陈述，但一旦作出陈述，就要尽量保证其准确性，否则可能会有法律上的后果。

根据“合同补求法”（Contractual Remedies Act 1979），如果合同一方的误述导致另一方进入合同并造成损失，另一方可要求赔偿甚至解约。“公平贸易法”（Fair Trading Act 1986）规定，任何从事贸易的人如果有误导或欺骗行为，交易的另一方甚至第三者都可以请求法院下令对方赔偿、退款、修改或取消合约。

“公平交易法”一般可针对经纪人，而“合约补救法”可针对卖方和经纪人。由于经纪人是卖方的代表，有时卖方必须对经纪人的行为负责。

“沉默是金”这句话有时对卖方或经纪是很重要的。但在某些极端的情况下，“沉默”也不一定能保护卖方。在澳洲的一樁诉讼中，卖方没有将房子因建在石灰石上而地基不稳这一事实告知买方，法院认为其行为可构成误导或欺骗。最近纽西兰出现一起艾滋病人的房屋买卖案，双方争议的焦点也在于卖方或经纪是否可对屋主死于艾滋病这一事实保持沉默。

作者的建议是“卖房留意”。

（读者注意：本文是一些原则性的观点，请不要依赖本文而行为，有问题请先咨询你的律师。）