这周还是谈房地产交易，先讲个故事。1994年，一位房地产经纪敲开了一户人家的门，并告诉房主：“有人对你的房子有兴趣，不知你要不要卖房？”房主也爽快：“只要有合适的价格和买家就行。”经纪很快带来了买主，看房之后，买卖两家一拍即合，签约23万。但该合约附有一个特殊条款：此合约必须以卖主在某月某日前购得另外一房为条件。结果到了这一天，卖主并没有找到可买之房，因而合约失败。经纪也自然拿不到中介费（Commission）。

但这并非故事的结尾。由于买方对该房实在兴趣浓厚，在原合约失效后不到一周，他又主动向房主提出加价1万元。可能为这个好价钱所动，房主便不在乎一时半载能否找到新房子可搬，马上与买主另签了一个无条件的合约。但这次签约，他们没有通过地产经纪。房子以24万元成交。

地产经纪公司得知此事后，立即写信要求卖主支付中介费。在他们看来，虽然第二次合约未通过经纪，但这第二次合约是第一次合约的延续，因而他们有权收取中介费。卖主则认为两份合约是相互独立的不同合约，第二次合约下的交易与经纪无关。卖主无须付中介费。

相持不下，只好对簿公堂。地区法院法官、御用大律师Joyce认为，首先，买卖双方并没有心存不良，故意逃避中介费。双方的确是在第一次交易失败后，重新谈判，另签合约的。其次，如果经纪人仅仅将一个买主介绍给卖方，他并不能因此而拿到中介费，只有在特定的事情发生后他才有权拿到这笔钱。因为在第一次合约中，特定的事情未发生。法官判地产公司败诉。

地产公司不服，上诉到高等法院。土地法权威、高等大法官Blanchard用一种更加开阔的视野看待整个交易，并广义地解释合约条款以及“地产经纪人法”（Real Estate Agent Act 1976）之第62条，认为第一个合约与第二个合约互相联系，密不可分，没有经纪人的努力，就不会有第二次合约的成交。法官认为如果以一种狭义的方法对待前、后两个合约，以后会有人利用这一点来逃避中介费。

卖主不服，继续上诉到上诉法院。上诉法院以5位大法官的阵容对待这一个标的不高的案件。看来案件虽小，法律问题却很大。经过对事实、合约条款，有关法条及先前判例的研究，最后法院以3︰2的微弱多数判地产公司胜诉。其中上诉法院主席Richardson也在少数之列。

从这个故事中人们不难看出，如果经书面授权的地产经纪人经过努力，最后交易达成，他是有权收取中介费的。顺便提一下，在英国和澳洲，经纪人在房屋实际交接（交屋）之前是拿不到中介费的。而在纽西兰，房地产合约一旦成为“无条件”（Unconditional）；经过书面授权并促成交易的经纪人就有权得到中介费，因为合约一旦成为“无条件”，买卖双方都应该按时交屋，经纪人也应得到其辛苦的报偿。

（读者注意：本文是一些原则性的观点，请不要依赖本文而行为，有问题请先咨询你的律师。）